一房二賣是指出賣人在已經(jīng)和一名購房者簽訂合同的情況下又與另外一名購房者簽訂了合同，甚至和多名購房者簽訂合同。在二手房交易過程中，買房者會(huì)與多名中介進(jìn)行合作，由于信息的不對(duì)稱型，很容易導(dǎo)致一方二賣的現(xiàn)象。下面我們通過一則案例，來向大家詳細(xì)說明一房二賣引發(fā)的合同糾紛該如何解決。
【案例回顧】
張某通過中介公司與馬某相識(shí)，雙方針對(duì)馬某的房屋簽訂《買賣定金協(xié)議書》。后在中介公司統(tǒng)一安排下，張某與馬某簽訂房屋買賣合同，并支付首付款。簽訂合同后，張某與馬某及中介公司工作人員辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，并依法取得了房屋所有權(quán)證。張某在收房時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋已被案外人劉某占有，并以其為購房人為由拒絕騰退。
【法院審理】
法院經(jīng)審理查明，劉某得知馬某與張某房屋交易情況后，以確認(rèn)合同無效為由將馬某、張某訴至法院，要求確認(rèn)馬某、張某之間簽訂的房屋買賣合同無效。張某后來又以排除妨害糾紛為由將劉某訴至法院，要求劉某騰退房屋。劉某訴馬某要求繼續(xù)履行合同辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記案件中止審理。
法院認(rèn)定，馬某、張某存在惡意串通行為，并作決確認(rèn)馬某、張某之間簽訂的房屋買賣合同無效。判決后，馬某、張某提起上訴，北京市第一中級(jí)人民法院維持了一審判決。
2013年10月21日，張某因房屋買賣合同無效而撤回排除妨害糾紛案件的起訴。
2014年5月16日，法院對(duì)劉某訴馬某要求繼續(xù)履行合同辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記案件作出判決，內(nèi)容為馬某為劉某辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。判決后，馬某、張某提起上訴。北京市第一中級(jí)人民法院維持原判。
【浩云說法】
依據(jù) 《商品房買賣合同若干解釋》第八條規(guī)定，馬某與張某所簽房屋買賣合同已經(jīng)法院判決確認(rèn)無效，在合同無效后，馬某因上述合同取得的財(cái)產(chǎn)，依法應(yīng)當(dāng)予以返還。
合同無效后，張某所主張的損失在法律性質(zhì)上應(yīng)屬于信賴?yán)鎿p失，即一方實(shí)施締約行為后對(duì)另一方產(chǎn)生信賴，并為此發(fā)生費(fèi)用，后因另一方違反誠實(shí)信用原則導(dǎo)致合同不成立或無效，而產(chǎn)生的已發(fā)生費(fèi)用未得到補(bǔ)償?shù)膿p失。因此，信賴?yán)娴馁r償目的是使善意的被欺詐方的損失得到補(bǔ)償。
但本案中，判決書均已認(rèn)定馬某、張某系惡意串通行為，對(duì)房屋買賣合同無效的法律后果，張某、馬某均為過錯(cuò)方，二人之間不存在信賴關(guān)系，故亦無信賴?yán)鎿p失，法院對(duì)張某要求馬某賠償購房款利息損失、房屋差價(jià)損失的請(qǐng)求均不予以支持。
因居間代理費(fèi)、貸款服務(wù)費(fèi)、貸款評(píng)估費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房屋所有權(quán)登記費(fèi)、契稅、印花稅已實(shí)際發(fā)生，而張某、馬某均為過錯(cuò)方，故張某、馬某應(yīng)按各自過錯(cuò)責(zé)任予以分擔(dān)，法院對(duì)此酌情予以確定。
本案系房屋買賣合同法律關(guān)系，而張某要求中介公司退還居間代理費(fèi)的請(qǐng)求，與本案并非同一法律關(guān)系，張某可另行通過法律途徑解決。
【浩云小結(jié)】
在實(shí)踐中，一房二賣的行為是完全可以通過法律途徑來解決的，但為了避免發(fā)生這類糾紛，購房人在購買二手房之前，可以通過規(guī)范合同文本，充分保障買賣雙方當(dāng)事人的合法利益，通過備案有效防止一房二賣。同時(shí)，買房者在簽訂購房合同時(shí)，應(yīng)盡量能夠明確“一房二賣”等禁止性規(guī)定，并加重此種行為的違約責(zé)任。
在一房二賣中，由于房屋買賣是特定物買賣，標(biāo)的物一般具有不可替代性，因此后買受人非法引誘出賣人違約給前買受人帶來的損害是難以挽回的，由后買受人或后買受人與出賣人連帶負(fù)侵權(quán)責(zé)任。當(dāng)然，侵害債權(quán)責(zé)任有嚴(yán)格的適用條件。就一房二賣而言，如上述案例存有特別情事，即只有后買受人出于不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)目的而與出賣人訂立合同并取得所有權(quán)，致使前買受人遭受重大損失的，才構(gòu)成對(duì)前買受人債權(quán)的侵害。