在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)日益頻繁的今天，各種經(jīng)濟(jì)關(guān)系變得復(fù)雜而多樣化。如何在經(jīng)濟(jì)交往中最大化的保證自己的權(quán)益，是每一個(gè)個(gè)體都應(yīng)該關(guān)注和重視的話題。在簽訂大額的買賣合同時(shí)，當(dāng)事人尤其要注意審查義務(wù)。但實(shí)踐當(dāng)中，還是有很多人“嚴(yán)于律人,寬以待己”。比如近期咨詢浩云律所的一位客戶，就是由于輕信他人而導(dǎo)致受損。

鄭某珍與鄭某連系姐妹關(guān)系。鄭某連以鄭某珍之名購(gòu)買房屋一套，實(shí)際出資系鄭某連，房屋購(gòu)買后登記在鄭某珍名下，實(shí)際由鄭某連居住。居住數(shù)年后，鄭某連欲出售該房屋，經(jīng)過(guò)中介介紹后，約定總價(jià)380萬(wàn)元賣與王先生，由于房屋登記在鄭某珍名下，鄭某連以鄭某珍代理人的名義與王先生簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，在簽訂合同時(shí)，鄭某連出具了房本原件及鄭某珍的身份證原件以及契稅和購(gòu)房發(fā)票。后由于房屋漲價(jià)，鄭某連不想繼續(xù)履行該合同了，王先生咨詢本所經(jīng)濟(jì)合同律師是否能主張形成表見(jiàn)代理獲得房屋所有權(quán)？

一、鄭某連賣房系處分自己財(cái)產(chǎn)的行為還是無(wú)權(quán)代理行為？

鄭某連賣房很難被法院認(rèn)定為處分自己財(cái)產(chǎn)的行為，理由如下：

首先，主張鄭某連賣房的行為系處分自己的財(cái)產(chǎn)是建立在鄭某連、鄭某珍“借名買房”的關(guān)系之上。但在簽訂合同中，鄭某連僅口頭提出房屋系其購(gòu)買并出具購(gòu)房發(fā)票，但是其它沒(méi)有佐證。如果在訴訟中，鄭某連、鄭某珍否認(rèn)“借名買房”一事，法院很難采信王先生的說(shuō)法。

其次，本案訴爭(zhēng)房屋買賣合同中，鄭某連是以委托代理人的身份簽訂合同的，這說(shuō)明合同雙方在訂立合同時(shí)對(duì)于各自的合同地位是明知的，鄭某連并非系處分自己的財(cái)產(chǎn)。

二、能否形成表見(jiàn)代理？

《合同法》第49條規(guī)定，行為人沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，相對(duì)人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效。

最高人民法院在〔2008〕民二終字第124號(hào)判決書中認(rèn)為：表見(jiàn)代理在相對(duì)方有過(guò)錯(cuò)的情況下，不論該種過(guò)錯(cuò)是故意還是過(guò)失，均無(wú)表見(jiàn)代理適用的余地。

上述法律是規(guī)定構(gòu)成表見(jiàn)代理的構(gòu)成要件，雖然本案中，房屋成交的價(jià)格符合當(dāng)時(shí)房屋交易市場(chǎng)的實(shí)際情況；并且在簽訂合同中，鄭某連出具了涉案房屋所有權(quán)證書、購(gòu)房發(fā)票、契稅證明以及鄭某珍的身份證原件，且涉案房屋一直由鄭某連居住使用，使得王先生有理由相信鄭某連有代理權(quán)，但是卻很難證明買受人王先生在購(gòu)買時(shí)沒(méi)有存在過(guò)失，理由如下：

第一、在簽訂房屋買賣合同時(shí)，王先生及中介公司均明知訴爭(zhēng)房屋登記在鄭某珍名下，但是鄭某連未能出具授權(quán)委托書，而王先生及中介公司均未提出“合理懷疑”，存在過(guò)失。

第二、在簽訂合同中，鄭某珍未出現(xiàn)，王先生鄭某珍進(jìn)行聯(lián)系確認(rèn)授權(quán)的真實(shí)性，也沒(méi)有要求中介公司對(duì)此進(jìn)行確認(rèn)，存在過(guò)失。

第三、王先生認(rèn)為鄭某連為訴爭(zhēng)房屋的實(shí)際購(gòu)買人，在此情況下，就存在訴爭(zhēng)房屋的名義權(quán)利人與實(shí)際權(quán)利人可能存在不一致的情況下，作為買受人的王先生的注意義務(wù)應(yīng)當(dāng)加重而并非是輕信。

綜上，購(gòu)買房屋系家庭的重大財(cái)產(chǎn)處分行為，理應(yīng)格外重視，但王先生在訂立合同時(shí)并未盡到審慎的注意義務(wù)，在主觀上很難被法院認(rèn)定為善意且無(wú)過(guò)失這一表見(jiàn)代理的構(gòu)成要件。